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內(nèi)容概括

2019-2025年蘇州市城市更新運(yùn)作路徑及項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究報(bào)告

報(bào)告目錄

第一章城市發(fā)展創(chuàng)新趨勢(shì)分析 10

第一節(jié) 城市開(kāi)發(fā)創(chuàng)新思維分析 10

一、導(dǎo)入創(chuàng)新視野：重新衡量國(guó)際城市 10
二、城市創(chuàng)新緯度：智慧、協(xié)同與包容 16
三、城市戰(zhàn)略創(chuàng)新：生態(tài)經(jīng)濟(jì)城市 17
四、城市經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新：跨越資本驅(qū)動(dòng)時(shí)代 18
五、城市社會(huì)創(chuàng)新：幸福定義國(guó)際城市新標(biāo)桿 19
六、城市文化創(chuàng)新：發(fā)揮創(chuàng)意能力的引領(lǐng)作用 20
七、城市生態(tài)創(chuàng)新：如何充分釋放低碳發(fā)展成果 21
八、城市治理創(chuàng)新：城市交通的全面解決方案 22
九、城市空間創(chuàng)新：多重空間的創(chuàng)新響應(yīng) 23

第二節(jié) 創(chuàng)新型城市建設(shè)的基本模式 24

一、工業(yè)創(chuàng)新主導(dǎo)型模式 24
二、服務(wù)創(chuàng)新主導(dǎo)型模式 24
三、文化創(chuàng)新主導(dǎo)型模式 25
四、科技創(chuàng)新主導(dǎo)型模式 25
五、機(jī)制創(chuàng)新主導(dǎo)型模式 25
六、多驅(qū)聯(lián)動(dòng)創(chuàng)新型模式 25

第二章中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展形勢(shì)分析 27

第一節(jié) 中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程 27

一、中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程分析 27
二、中國(guó)城市規(guī)模增長(zhǎng)情況 27
三、中國(guó)重點(diǎn)城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 29
四、中國(guó)各地區(qū)城市建設(shè)情況 30
五、中國(guó)主要城市群發(fā)展情況 31
六、城鎮(zhèn)化對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn) 57

第二節(jié) 中國(guó)城鎮(zhèn)化產(chǎn)生的問(wèn)題分析 58

一、中國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)特征分析 58
二、中國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)誤區(qū)分析 62
三、中國(guó)城鎮(zhèn)化模式困境分析 66
（一）城市區(qū)域發(fā)展失衡 66
（二）城市規(guī)模質(zhì)量失衡 67
（三）城市功能定位缺失 67
（四）資源環(huán)境問(wèn)題突出 68
（五）城市治理能力滯后 68

第三節(jié) 中國(guó)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略解讀 69

一、新型城鎮(zhèn)化要旨分析 69
二、新型城鎮(zhèn)化特點(diǎn)和要求 70
三、新型城鎮(zhèn)化的革新方向 71
四、新型城鎮(zhèn)化的推動(dòng)措施 72
五、新型城鎮(zhèn)化改革突破口 74
（一）土地流轉(zhuǎn)改革分析 74
（二）戶籍制度改革分析 74
（三）城市群發(fā)展戰(zhàn)略分析 76
（四）新型城鎮(zhèn)化利益分配革新 77

第四節(jié) 中國(guó)新型城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的質(zhì)量分析 77

一、新型城鎮(zhèn)化健康質(zhì)量的內(nèi)涵界定 77
二、新型城鎮(zhèn)化健康質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 78
三、中國(guó)新型城鎮(zhèn)化健康質(zhì)量評(píng)定分析 79
（一）主要城市新型城鎮(zhèn)化健康質(zhì)量現(xiàn)狀 79
（二）對(duì)新型城鎮(zhèn)化健康質(zhì)量問(wèn)題的建議 81

第三章城市更新內(nèi)涵理念分析 84

第一節(jié) 城市更新的基本概念 84

一、城市更新概念的內(nèi)涵 84
二、城市更新的主要內(nèi)容 84
（一）城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 84
（二）城市功能定位調(diào)整 84
（三）確定城市適宜人口 84
（四）確定城市開(kāi)發(fā)強(qiáng)度 84
（五）城市空間形象定位 85
（六）城市用地布局與結(jié)構(gòu)調(diào)整 85
（七）城市道路交通系統(tǒng)更新 85
（八）城市文化復(fù)蘇與更新 85
三、城市更新的目的 85
四、城市更新的分類 85

第二節(jié) 城市更新的起源 86

一、城市更新的背景與發(fā)展階段 86
二、城市更新的理論基礎(chǔ) 87
三、中國(guó)城市更新興起的原因及背景 88

第四章蘇州市城市更新市場(chǎng)環(huán)境分析 90

第一節(jié) 蘇州市地域環(huán)境分析 90

一、地理位置 90
二、自然環(huán)境 90
三、生態(tài)氣候 90
四、礦產(chǎn)資源 90

第二節(jié) 蘇州市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 92

一、蘇州市GDP增長(zhǎng)情況分析 92
二、蘇州市固定資產(chǎn)投資分析 92
三、蘇州市城鄉(xiāng)居民收支情況 93
四、蘇州市投資結(jié)構(gòu)情況分析 93

第三節(jié) 蘇州市房地產(chǎn)政策環(huán)境分析 94

一、房地產(chǎn)政策環(huán)境綜述 94
二、二三線城市限購(gòu)政策 96
三、蘇州市房地產(chǎn)重要政策 98
（一）《關(guān)于加快引導(dǎo)推進(jìn)蘇州市區(qū)商業(yè)辦公用房去庫(kù)存工作的實(shí)施意見(jiàn)(試行)》 98
（二）《關(guān)于推進(jìn)裝配式建筑發(fā)展加強(qiáng)建設(shè)監(jiān)管的實(shí)施細(xì)則（試行）》 100
（三）《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的意見(jiàn)》 103

第四節(jié) 蘇州市房地產(chǎn)行業(yè)社會(huì)環(huán)境分析 105

一、人口數(shù)量分析 105
二、消費(fèi)市場(chǎng)分析 106
三、招商引資情況 106
四、居民住房情況 107

第五章蘇州市土地市場(chǎng)分析 108

第一節(jié) 蘇州市城市規(guī)劃布局 108

第二節(jié) 蘇州市土地供應(yīng)分析 108

第三節(jié) 蘇州市土地成交分析 108

二、成交地塊用地面積 109
三、成交地塊的容積率 111
四、成交地塊受讓單位 112

第四節(jié) 蘇州市土地成交價(jià)格 113

第六章蘇州市城市更新投資機(jī)會(huì)研究 115

第一節(jié) 蘇州市房地產(chǎn)投資市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 115

一、蘇州市房地產(chǎn)投資金額分析 115
二、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模 115
三、蘇州市商品房銷售情況分析 115
四、蘇州市商品房市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì) 116

第二節(jié) 蘇州市城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 117

一、蘇州市城市發(fā)展定位 117
二、蘇州市城市總體布局 117
三、蘇州市城市發(fā)展目標(biāo) 118
四、蘇州市城市發(fā)展政策指引 118
五、蘇州市城市發(fā)展布局 118
（一）交通體系規(guī)劃 118
（二）居住環(huán)境規(guī)劃 118
（三）綠化城市規(guī)劃 119

第三節(jié) 蘇州市城市更新房地產(chǎn)企業(yè)機(jī)會(huì)分析 119

一、蘇州市城市更新項(xiàng)目發(fā)展現(xiàn)狀 119
二、蘇州市城市更新與文化遺產(chǎn) 120
三、蘇州市城市更新項(xiàng)目大全 120
（一）保障性安居工程項(xiàng)目 120
（二）舊城區(qū)改建項(xiàng)目 121
（三）人居環(huán)境建設(shè)項(xiàng)目 122
四、蘇州市城市更新市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì) 123
五、蘇州市舊城更新成功經(jīng)驗(yàn)分析 124

第七章城市更新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作要點(diǎn) 129

第一節(jié) 城市更新項(xiàng)目 129

一、城市更新項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈條 129
二、城市更新土地運(yùn)營(yíng)階段 129
（一）前期準(zhǔn)備 129
（二）拆遷實(shí)施 130
（三）開(kāi)發(fā)實(shí)施 131

第二節(jié) 城市更新主要的運(yùn)作模式對(duì)比 132

一、城市發(fā)展基金模式 132
二、MUT模式 133
三、SUR模式 133
四、IDP模式 134

第三節(jié) 項(xiàng)目盈利模式優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比 134

一、城投自主進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā) 134
（一）模式運(yùn)作流程 134
（二）模式利弊分析 135
二、城投尋求合作開(kāi)發(fā)，并約定投資回報(bào)率 136
（一）模式運(yùn)作流程 136
（二）模式利弊分析 136
三、城投謀求戰(zhàn)略性合作開(kāi)發(fā)，并按股分紅 137
（一）模式運(yùn)作流程 137
（二）模式利弊分析 138
四、城投取地自主進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā) 140
（一）模式運(yùn)作流程 140
（二）模式利弊分析 140
五、城投取地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn) 140
（一）模式運(yùn)作流程 140
（二）模式利弊分析 141
六、合作取地進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā) 141
（一）模式運(yùn)作流程 141
（二）模式利弊分析 142
七、BOT項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 142
（一）模式運(yùn)作流程 142
（二）模式利弊分析 143

第八章全國(guó)舊城改造重點(diǎn)案例分析 144

第一節(jié) “新天地”項(xiàng)目案例分析 144

一、項(xiàng)目地塊特征 144
二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)特點(diǎn) 144
三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本 144
四、項(xiàng)目整體策略 145
（一）項(xiàng)目定位 145
（二）項(xiàng)目規(guī)劃理念 145
（三）項(xiàng)目整體框架 145
五、“新天地”項(xiàng)目營(yíng)銷藝術(shù) 146
六、“新天地”項(xiàng)目成功效應(yīng) 146

第二節(jié) 中遠(yuǎn)兩灣城項(xiàng)目案例分析 147

一、項(xiàng)目地塊特征 147
二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)特點(diǎn) 147
三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本 148
四、項(xiàng)目整體規(guī)劃 148
五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略 149
六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 150

第三節(jié) 江南新苑項(xiàng)目案例分析 150

一、項(xiàng)目地塊特征 150
二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)特點(diǎn) 151
三、項(xiàng)目設(shè)計(jì)分析 152
四、項(xiàng)目整體規(guī)劃 154
五、物業(yè)經(jīng)營(yíng)統(tǒng)籌 157
六、項(xiàng)目事件營(yíng)銷 157

第四節(jié) 金色夏威夷項(xiàng)目案例分析 158

一、項(xiàng)目地塊特征 158
二、項(xiàng)目整體策略 159
三、商業(yè)項(xiàng)目策略 159
四、寫字樓的策略 160
五、公寓策略分析 161
六、成功策略解讀 161

第九章蘇州市城市更新項(xiàng)目定位策略 162

第一節(jié) 城市更新項(xiàng)目發(fā)展策略 162

一、區(qū)域發(fā)展配合整體規(guī)劃 162
二、打造城市形象，創(chuàng)立區(qū)域品牌 162
三、保留傳統(tǒng)文化，傳承歷史文明 162
四、市場(chǎng)為導(dǎo)向，建設(shè)新商業(yè)中心 163
五、整合多種資源，促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展 163

第二節(jié) 城市更新項(xiàng)目區(qū)域戰(zhàn)略定位 163

一、定位依據(jù) 163
二、戰(zhàn)略定位 166
三、定位描述 166
四、實(shí)現(xiàn)方式 167
五、效益評(píng)估 167

第三節(jié) 區(qū)域形象定位 168

一、定位思路 168
二、形象因素 168
三、定位闡述 169

第四節(jié) 城市功能與產(chǎn)業(yè)設(shè)置原則 169

一、區(qū)域特色原則 169
二、適當(dāng)多樣化原則 169
三、相對(duì)集中原則 170
四、互補(bǔ)發(fā)展原則 170

第五節(jié) 區(qū)域城市功能與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)定位 171

一、可發(fā)展的功能與產(chǎn)業(yè) 171
（一）城市功能設(shè)置 171
（二）產(chǎn)業(yè)設(shè)置 172
二、功能與產(chǎn)業(yè)配置 173
（一）基礎(chǔ)功能 173
（二）核心功能 173
（三）相關(guān)功能 174

第十章蘇州市城市更新項(xiàng)目整體包裝及推廣策略 175

第一節(jié) 招商引資策略 175

一、產(chǎn)業(yè)鏈招商五步走策略 175
二、解決招商引資土地問(wèn)題的實(shí)用方案 176

第二節(jié) 整體包裝策略 176

一、總體形象策略 176
二、歷史文化概念包裝建議 177
三、商業(yè)概念包裝建議 177
四、現(xiàn)場(chǎng)包裝建議 178
五、項(xiàng)目宣傳及推廣 178

第三節(jié) 招商引資模式設(shè)計(jì) 180

一、招商項(xiàng)目設(shè)定 180
二、招商方式設(shè)定 181
（一）傳統(tǒng)招商引資方式 181
（二）現(xiàn)代主要招商引資方式 181
（三）蘇州市主要的招商方式 182
三、招商政策措施設(shè)定 182
四、招商形象展示設(shè)定 183
五、招商引資計(jì)劃 183
（一）招商客戶目標(biāo)鎖定 183
（二）招商區(qū)域目標(biāo)鎖定 184
（三）招商引資步驟 184

第四節(jié) 項(xiàng)目招商應(yīng)注意的幾大問(wèn)題 185

一、招商引資政府角色扮演的問(wèn)題 185
二、“政策優(yōu)惠”不如誠(chéng)信服務(wù) 185
三、招商引資要有所選擇 186
四、關(guān)注引資新變化 186

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